Mua bán nhà đất phải nộp những khoản thuế, lệ phí nào?
Với căn nhà 3 tỷ đồng, bên bán thường chịu thuế thu nhập cá nhân 2% (60 triệu đồng) [1], còn bên mua thường nộp lệ phí trước bạ 0,5% (15 triệu đồng) [3]. Bài này chỉ rõ từng khoản, ai nộp, nộp ở đâu và khoản nào còn tuỳ tỉnh.
Ban biên tập Chọn Nhà TốtCập nhật 06/11/20268 phút đọcĐã kiểm tra số liệuMỗi trạm thu phí thu khoản nào?
Khi mua bán nhà đất, tiền thuế và phí không nộp một lần cho một nơi. Có khoản nộp cho cơ quan thuế, có khoản trả cho văn phòng công chứng, có khoản nộp khi đăng ký đứng tên trên sổ.
- Trạm 1Trạm công chứng: trả phí theo giá hợp đồng
Văn phòng công chứng chứng nhận hợp đồng mua bán và thu phí công chứng. Phí này tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, theo từng bậc giá [4]. Mức thu của văn phòng công chứng đã gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) [4].[4]
2,2 triệuvới hợp đồng 3 tỷ - Trạm 2Trạm thuế thu nhập cá nhân
Người bán nhà thu về một khoản tiền nên phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ 1/7/2026 tính thuế bằng giá chuyển nhượng nhân với 2% [1][2]. Ai nộp trên thực tế còn tuỳ hai bên thoả thuận trong hợp đồng.[1][2]
60 triệuvới căn 3 tỷ - Trạm 3Trạm lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản nộp để nhà đất được đăng ký đứng tên chủ mới. Mức thu với nhà, đất là 0,5%. Nếu giá ghi trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá của tỉnh thì tính trên giá hợp đồng [3].[3]
15 triệuvới căn 3 tỷ - Trạm 4Trạm cấp sổ và thẩm định
Lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ do hội đồng nhân dân (HĐND) từng tỉnh quy định, nên mỗi nơi một mức [5]. Bên mua thường là người nộp, hai bên có thể thoả thuận khác. Hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà để biết số chính xác.[5]
Căn nhà 3 tỷ đồng nộp bao nhiêu?
Hãy giả sử bạn mua lại một căn hộ giá 3 tỷ đồng, đã có sổ hồng, và giá trong hợp đồng cũng là 3 tỷ. Bạn có thể sửa giá bên dưới để xem các khoản đổi theo thế nào.
| Thuế thu nhập cá nhân[1][2]2% × giá chuyển nhượngBên bán | Bên bán | 60 triệu |
| Lệ phí trước bạ[3]0,5% × giá tính lệ phí (giá hợp đồng nếu cao hơn bảng giá)Bên mua | Bên mua | 15 triệu |
| Phí công chứng[4]Theo bậc giá trị hợp đồng: 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ (bậc từ 1 đến 3 tỷ)Bên mua | Bên mua | 2,2 triệu |
| Lệ phí cấp sổ[5]Tuỳ tỉnh, do HĐND tỉnh quy địnhBên mua | Bên mua | Chưa có số |
| Phí thẩm định hồ sơ[5]Tuỳ tỉnh, do HĐND tỉnh quy địnhBên mua | Bên mua | Chưa có số |
Cột "Ai nộp" ở trên là cách chia thường gặp. Trong hợp đồng, hai bên có thể thoả thuận bên nào nộp khoản nào.
| Khoản | Mức theo quy định | Ai thường nộp | Hình dung |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng [1][2] | Bên bán | Phí trạm thu trên số tiền bán được |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí [3] | Bên mua | Phí ghi tên chủ mới vào sổ |
| Phí công chứng | Theo bậc giá trị hợp đồng [4] | Bên mua (tuỳ thoả thuận) | Phí đóng dấu chứng nhận chuyến xe |
| Lệ phí cấp sổ, phí thẩm định | Tuỳ tỉnh [5] | Bên mua (tuỳ thoả thuận) | Phí trạm cuối, mỗi tỉnh một bảng giá |
Muốn thử với giá nhà của bạn, hãy dùng công cụ dưới đây.
Các bước nộp thuế và phí theo thứ tự
Thứ tự cụ thể có thể khác theo từng địa phương và từng loại nhà. Bốn bước dưới đây là khung chung để bạn hình dung chuyến xe đi qua những trạm nào.
- Bước 1: Công chứng hợp đồng
Hai bên ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và trả phí công chứng.
Hợp đồng 3 tỷ: phí công chứng khoảng 2,2 triệu [4]Bên muaBên bán - Bước 2: Khai thuế và lệ phí
Làm hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Hai khoản này tính ra từ giá chuyển nhượng.
Thuế 60 triệu, lệ phí trước bạ 15 triệuBên bánBên mua - Bước 3: Nộp tiền theo thông báo
Nộp từng khoản theo thông báo của cơ quan thuế. Giữ lại chứng từ nộp tiền.
Giữ biên lai của từng khoảnBên bánBên mua - Bước 4: Đăng ký đứng tên mới
Bên mua nộp hồ sơ ở cơ quan đăng ký đất đai, trả lệ phí cấp sổ và phí thẩm định nếu địa phương có thu [5].
Mức phí do HĐND tỉnh quy địnhBên mua
Mua bán và thừa kế, tặng cho khác nhau chỗ nào?
Không phải việc chuyển nhà đất nào cũng đi qua đủ các trạm. Riêng lệ phí trước bạ, nhận thừa kế hay được tặng cho giữa người thân có thể được miễn.
- Lệ phí trước bạ
- Miễn khi nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột, nếu đã có giấy chứng nhận[3]
- Các khoản khác
- Nên hỏi cơ quan thuế và văn phòng công chứng về trường hợp của bạn
Từ cần biết
- Thuế thu nhập cá nhân
- Khoản bên bán nộp nhà nước từ số tiền thu được khi bán nhà.
- Lệ phí trước bạ
- Khoản bên mua nộp để nhà đất được ghi tên mình.
- Phí công chứng
- Tiền trả văn phòng công chứng để chứng nhận hợp đồng.
- Giá chuyển nhượng
- Giá bán nhà ghi trong hợp đồng.
- Bảng giá đất
- Bảng giá do UBND tỉnh ban hành, dùng để so với giá hợp đồng.
- Giấy chứng nhận
- Tên chính thức của sổ đỏ, sổ hồng.
Tự kiểm tra
- Căn 3 tỷ, thuế thu nhập cá nhân tính theo giá chuyển nhượng là bao nhiêu?
- Lệ phí trước bạ của nhà đất là bao nhiêu phần trăm?
Xem đáp ánẨn đáp án
0,5% giá tính lệ phí.[3]
- Lệ phí cấp sổ ở mỗi tỉnh có giống nhau không?
Xem đáp ánẨn đáp án
Không, do HĐND từng tỉnh quy định.[5]
Còn thắc mắc thì hỏi trạm nào?
Mỗi khoản có một nơi trả lời đúng nhất. Bảng dưới đây giúp bạn biết nên hỏi ở trạm nào trước.
| Khoản cần hỏi | Nên hỏi ở đâu | Hình dung |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ | Cơ quan thuế nơi có nhà | Hỏi nhân viên trạm thu phí về giá vé |
| Phí công chứng | Văn phòng công chứng bạn chọn | Hỏi trạm đóng dấu trước khi ký |
| Lệ phí cấp sổ, phí thẩm định | Cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà | Hỏi trạm cuối vì mỗi tỉnh một bảng giá |
| Ai nộp khoản nào | Hợp đồng mua bán, có luật sư xem giúp | Thoả thuận ai trả vé trước khi lên xe |
Ai nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Người bán là người có thu nhập nên chịu thuế. Hai bên có thể thoả thuận bên nào nộp thay trong hợp đồng.
Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá của tỉnh thì sao?
Với lệ phí trước bạ, nếu giá hợp đồng cao hơn bảng giá thì tính theo giá hợp đồng [3]. Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn, hãy hỏi cơ quan thuế vì cách tính đang được Chính phủ hướng dẫn thêm [1].
Lệ phí cấp sổ là bao nhiêu?
Không có một con số chung. Mức thu do HĐND từng tỉnh quy định [5].
Phí công chứng một căn 3 tỷ là bao nhiêu?
Theo bảng phí hiện hành là khoảng 2,2 triệu đồng: 1 triệu cộng 0,06% phần vượt 1 tỷ [4].
Mỗi trường hợp mua bán có điều kiện riêng (nhà hình thành trong tương lai, nhà thừa kế, hai bên thoả thuận chia phí khác đi), nên hãy hỏi ngân hàng hoặc luật sư trước khi ký hợp đồng.
Nguồn tham khảo
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp thuế thu nhập cá nhân thế nào từ 1/7/2026? · VietNamNet · vietnamnet.vn · 29/01/2026
- Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản · Xây dựng chính sách (Chính phủ) · xaydungchinhsach.chinhphu.vn · 18/02/2026
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ · VCCI · vcci.com.vn · 01/03/2022
- Thông tư 257/2016/TT-BTC về mức thu phí công chứng · Bộ Tài chính (bản đăng lại) · congchungnguyenhue.com · 01/01/2017
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2025 của 63 tỉnh thành · Thư viện Pháp luật · thuvienphapluat.vn · 01/01/2025
Bài có AI hỗ trợ soạn, được Ban biên tập kiểm tra trước khi đăng.